Zakup wymarzonej działki i zdobycie środków na budowę domu to jeszcze nie wszystko. Aby rozpocząć budowę wymarzonego domu należy m.in. uzyskać pozwolenie na jego budowę. Jak uzyskać takie pozwolenie, krok po kroku?
Przygotowania do uzyskania pozwolenia na budowę mogą wydawać się zniechęcające. Wbrew pozorom uzyskanie zgody jest stosunkowo proste – wystarczy spełnić szereg wymagań. Należy jednak pamiętać, że nie każda działka spełni wymagania potrzebne do budowy konkretnego domu. Dlatego najważniejsze, żeby zacząć przygotowania do złożenia wniosku jeszcze przed nabyciem wymarzonej działki. Przygotowania oparte są na kilku formalnościach, których należy dopełnić jeszcze przez złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Natomiast sam uzyskany dokument posiada swój termin ważności, o czym warto pamiętać.
Weryfikacja planu zagospodarowania lub warunków zabudowy
Cały proces uzyskiwania pozwolenia na budowę należy rozpocząć od weryfikacji dokumentów, które będą niezbędne do stworzeniu projektu domu – przejrzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w przypadku jego braku, uzyskania warunki zabudowy (WZ). Ich sprawdzenie powinno być pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić, jeszcze przed samym zakupem działki. Jedynie w ten sposób można upewnić się, czy dana parcela spełnia wymagania co do możliwości zbudowania budynku o określonych parametrach, np. rodzaju zabudowy, liczbie kondygnacji czy kolorze dachu.
Jeśli dla danej działki nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy przeanalizować jej warunki zabudowy. Co istotne, aby otrzymać do wglądu powyższe dokumenty, nie trzeba być posiadaczem działki. Dlatego należy zawsze zająć się tym przed zakupem. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego można sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy. Dość często plany zagospodarowania są również zamieszczone na stronie internetowej danego urzędu.
Istnieje również duże ryzyko, że dana działka nie będzie posiadać tego typu dokumentu, szczególnie, jeśli jest oddalona od obszarów zurbanizowanych. Powodem takie stanu rzeczy jest m.in. czasochłonna i skomplikowana procedura uchwalania MPZP. Wówczas trzeba postarać się w lokalnym urzędzie o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy dla danej działki wydane zostaną w czasie od dwóch do czterech tygodni od momentu zgłoszenia wniosku. Wydawane są w formie decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i obowiązują bezterminowo. Warto pamiętać, że aby zgłosić działkę do określenia warunków zabudowy, nie trzeba posiadać jej na własność. Również w tym przypadku można zweryfikować warunki zabudowy działki jeszcze przed jej ewentualnym zakupem.
Wystąpienie o warunki podłączenia do odpowiednich sieci
Istotne jest wyposażenie działki w niezbędne media (uzbrojenie działki). Odbieranie nieczystości, dostarczanie wody, energii elektrycznej i gazu – o tym wszystkim należy pomyśleć jeszcze przed złożeniem wniosku. W tym przypadku wystarczy wystąpić o podłączenie do konkretnej sieci. Po uzyskaniu możliwości podłączenia dostaniemy również spis miejsc, w których zostanie przyłączona sieć odbiorcza i zostaną nam przedstawione warunki zawarcia umowy z naszym przyszłym dostawcą mediów. Zapewnienie tego wszystkiego pozwoli przejść do kolejnych etapów przygotowań. Bez tych dokumentów można nie uzyskać projektu, oraz, co ważniejsze, opinii zespołu uzgodnień dokumentacji projektowej.
Projekt oraz mapa sporządzona przez geodetę
Kolejnym krokiem jest sporządzenie projektu budynku mieszkalnego. Jednak wcześniej niezbędny będzie kontakt z geodetą w celu sporządzenia mapy do celów projektowych, czyli mapy sytuacyjno-wysokościowej, wykonywanej w skali 1:500, na której architekt zaznaczy obrys projektu domu, a także stworzy projekt zagospodarowania terenu wraz z umiejscowieniem domu na mapie. Na tym etapie należy uzgodnić z architektem wszystkie szczegóły domu, wybrać gotowy projekt, lub zamówić projekt indywidualny.
Co istotne, potrzebny będzie również wypis z rejestru gruntów dla działki i jej najbliższych sąsiadów. Kolejnym krokiem będzie sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego domu, obejmującego wygląd zewnętrzny budynku i jego możliwości aranżacyjne. Projekt stanowi jednocześnie najważniejszy załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Należy przygotować ten dokument w czterech egzemplarzach. Jeden z nich zostanie w lokalnym urzędzie, drugi trafi do organu nadzoru budowlanego, natomiast dwa egzemplarze zostają u zamawiającego projekt, aby jeden można było przekazać kierownikowi budowy przed pracami budowlanymi, a drugi zatrzymać razem z innymi dokumentami przyszłego domu.
Należy pamiętać, że nie każdy projekt domu będzie pasował do danej działki. Niektóre cechy zawarte w planie zagospodarowania lub warunkach zabudowy mogą wykluczyć pewne cechy budynku. Właśnie dlatego trzeba sprawdzić wcześniejsze dokumenty, zanim architekt zabierze się za projektowanie domu.
Zebranie dokumentów dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej
Teraz czas na przygotowanie dokumentacji dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUDP), koordynującego uzgadnianie zgłaszanych projektów. Zespół Uzgodnień Dokumentacji Projektowej w wydanej przez siebie opinii wyznacza odległości między projektowanymi obiektami (takimi jak budynki, sieci czy zjazdy) oraz ich odległość od granic działek i innych obiektów.
Zdarza się też, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy zawierają również dodatkowe warunki dla inwestora, ze względu na indywidualne właściwości gruntu działki. Wszystkie te czynniki zostaną więc uwzględnione w opinii.
W sytuacji, gdy budynek na działce może w jakiś sposób ingerować w działanie gospodarki wodnej w okolicy, konieczne będzie otrzymanie pozwolenia wodno-prawnego. Istnieje też możliwość wymogu posiadania pozwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dotyczy to tylko prowadzenia robót budowlanych na terenie figurującym w rejestrze zabytków. Te dokumenty są bardzo ważne przy późniejszym składaniu wniosku.
Złożenie dokumentów
Po spełnieniu wszystkich poprzednich warunków i przygotowaniu niezbędnych dokumentów można zająć się już złożeniem wniosku do prezydenta lub starosty o wydanie pozwolenia na budowę.
We wniosku muszą znaleźć się dane inwestora, dokładny adres miejsca budowy, rodzaj inwestycji i oznaczenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć również oświadczenie o prawie do dysponowania daną działką w celach budowlanych, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli dla danej działki brak MPZP), wypis z rejestru gruntów dla danej działki i oraz działek przylegających, 4 egzemplarze projektu budowlanego domu, wraz niezbędnymi z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami narzuconymi przez przepisy, a także warunki techniczne dostawy mediów.
Wydanie pozwolenia na budowę
Pozwolenie na budowę ma formę decyzji administracyjnej i zostanie wydane maksymalnie najpóźniej w ciągu 65 dni od daty złożenia wniosku. Staroście lub prezydentowi nie wolno przekraczać tego limitu pod groźbą kary za każdy dzień zwłoki, co oznacza, że jest spore prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia dużo wcześniej.
Po otrzymaniu pozwolenia wreszcie można rozpocząć budowę. Należy jednak mieć na uwadze, że wydane pozwolenie na budowę nie jest wieczne. Zgodnie z przepisami należy rozpocząć budowę w przeciągu trzech lat od jego uzyskania. Jeśli tego nie zrobimy, stracimy zezwolenie i trzeba będzie powtórzyć cały proces uzyskiwania nowego pozwolenia. Warto pamiętać, że termin rozpoczęcia prac należy zgłosić powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego.
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Źródło: www.nieruchomosci-online.pl
